요즘 공인중개사를 공부하면서 부동산에 부쩍 관심이 많아졌습니다. 얼마 전 추적60분 기획부동산 편을 보게 되었는데, 기획부동산을 주로 하는 사기꾼들의 수법과 그에 관한 예방법을 올려볼까 합니다.
① 우선 대부분의 기획부동산은 경매회사 등의 이름을 사용하며, 각종 규제로 개발이 어려운 땅을 싼값에 사들인다.
② 주변의 개발 계획을 도면과 사진 등을 이용해 그럴듯하게 포장한다.
③ 텔레마케터를 고용해 시가보다 비싼값에 땅을 팔면서 정확한 정보는 절대 알려주지 않는다.
④ 목적을 달성하면 돈만 챙겨서 페업한다.
주로 임야나 개발제한구역 같은 무쓸모이거나 규제가 강한 땅을 팔면서, 지번을 알려주지 않아 현장답사를 하기 어렵게 만듭니다. 개발제한구역은 법적 기준으로 환경평가등급이 있는데, 1등급에 가까울수록 법적규제가 심하여 개발이 어렵습니다. 이를 예방하기 위해서는 토지이용계획 사이트 등에서 지목이나 용도 지역,지구,구역 등을 반드시 확인하여야 합니다. 검색 사이트에서 토지이용규제정보서비스를 입력하면 해당 정보를 찾아볼 수가 있습니다.
기획부동산 내부에서는 직원들을 철저하게 세뇌시키기 때문에, 본인이 사기를 친다는 생각을 전혀 못한다고 합니다. 매달 1억 이상 매출을 올리면 해외 여행이나 외제차 같은 보상이 있다고 하는데, 저 직원들은 얼마나 많은 사람한테 사기를 쳤을까요 ㄷㄷㄷ
기획부동산의 가장 흔한 패턴은 지분거래라고 하는데요. 과거에는 필지 쪼개기 방법을 주로 사용했지만, 국토교통부에서 2011년 개발이 불가능한 땅은 필지 분할이 불가능하도록 법을 개정하였습니다. 이후 수법을 바꾼 기획부동산들은 필지분할을 받을 필요도 없고, 거래 면적에 제한도 없는 공유지분 거래방법을 선택하게 됩니다. 공유의 일부분인 지분거래이기 때문에 소액으로도 투자하여 몇 배로 돈을 벌 수 있다고 유혹을 합니다. '민법상 공유지분도 등기가 성립되기 때문에 소유할 수 있다' 이렇게만 설명을 하지 공유지분의 판매나 사용 부분의 어려움에 관해서는 일체 알려주지 않습니다.
후일에 원하는 대로 땅을 팔 수가 없기 때문에 영원히 땅을 보유할 수도 있다고 하는데요.
실제로 민법 제264조에서는 '공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경할 수 없다. 즉, 공유물을 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 한다.'라고 규정하고 있습니다.
추적60분에서는 실제 사례로 1지번의 땅에 1284명의 소유자가 존재한다고 소개하는데, 이 땅은 비오톱 1등급이라고 합니다. 개발 결정을 위해서는 1284명의 전원 만장일치의 합의가 필수라고 하는데, 사실상 이 지경까지 가면 울며 겨자먹기로 평생 땅을 보유하는 방법밖에 없을 것입니다.
비오톱
그리스어로 생명을 의미하는 ‘비오스(bios)’와 땅 또는 영역이라는 의미의 ‘토포스(topos)’를 결합한 용어. 특정 식물과 동물들이 하나의 생활공동체를 이뤄 생존할 수 있는 생물서식지다. 서울시는 2010년부터 총 5개의 등급으로 비오톱 유형을 구분해 지정하고 있다. 서울시 도시계획조례 제24조에 따라 비오톱 1등급지에 대한 일체의 개발행위를 금지하고 있다. - 한경 경제용어사전 -
모르면 당할 수 밖에 없는 부분중의 하나는 이 공유지분의 지리적 위치에도 있습니다. 주로 역세권이나 번화가 주변의 땅을 파는데, 마치 상권이 퍼져나가는 것처럼 보여 꽤나 미래가치가 있는 지역으로 판단하게 만듭니다.
다음과 같을 경우 기획부동산으로 의심할 수 있습니다.
① 회사 이름에 경매나 옥션이라는 단어가 들어간다.
② 공유지분 거래를 권하거나, 계약금 완납 전까지는 정확한 지번공개를 하지 않는다.
좀 더 자세한 내용을 원하시는 분은 2018.11.23 KBS 추적60분 - 제2의 강남땅을 팝니다. 기획부동산의 덫 편을 보시면 됩니다. 유튜브에도 찾아 보면 있습니다.